Modernisierung: Rechte der betroffenen Eigentümer

Selbst wenn eine Baumaßnahme als Modernisierung von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde, heißt das nicht in jedem Falle, dass die betroffenen Eigentümer das Abstimmungsergebnis hinnehmen müssen. Selbst wenn das Gemeinschaftseigentum objektiv verbessert oder Energie oder Wasser einspart werden, kann ein Modernisierungsbeschluss trotzdem im Rahmen einer Anfechtungsklage gerichtlich aufgehoben werden. Jeder Beschluss über verbessernde Baumaßnahmen muss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dabei stehen Kosten-Nutzen-Argumente, die technische Nachhaltigkeit und der Verstoß gegen die Teilungserklärung oder nicht disponible Rechtsvorschriften im Focus. Eine Aufhebung des Beschlusses kommt aber auch in Betracht, wenn der Charakter der Gebäudes erheblich verändert oder Eigentümer durch die Modernisierung erheblich benachteiligt werden.

Kosten und Nutzen der Modernisierung:

Als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal jeder Modernisierung gilt, dass die Verbesserung des Gemeinschaftseigentums nicht um jeden Preis zulässig ist, sondern ein vernünftiges Kosten-Nutzen-Verhältnis berücksichtigen muss.[1] Zwar steht der Wohnungseigentümer-gemeinschaft ein Ermessensspielraum zu, der nicht zur Wahl der kostengünstigsten Maßnahme zwingt, jedoch müssen die Kosten in einem sinnvollen Verhältnis zur beabsichtigten Verbesserung und der finanziellen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft stehen.[2] Auch die Durchführung sogenannter Luxussanierungen dürfte regelmäßig in keinem angemessenen Kosten-Nutzen Verhältnis stehen. Insbesondere für hochpreisige Energieeinsparmaßnahmen wird in Rechtsprechung und Literatur eine Amortisation der Kosten verlangt. Die Ersparnis an Energieaufwendungen soll die  Kosten der Modersierung im Allgemeinen innerhalb von 10 bis 15 Jahren aufwiegen.[3] Ohne Erläuterung sind jedoch die LG Düsseldorf und München der Auffassung, dass es bei einem nicht instandsetzungsbedingten Einbau von Isolierglasfenstern eine Amortisation der Kosten nicht erforderlich sei.[4] Dient eine Dämmmaßnahme jedoch (auch) der Beseitigung von Schäden am Gebäude (schadhafter Außenputz oder Schimmelschäden in den Wohnungen) oder der Erfüllung normativer Verpflichtungen (z.B. § 8 Abs. 2 Nr. 1 WärmeschutzVO), so stellt sich die Frage nach einer Amortisation nicht.[5]

Schließlich widerspricht ein Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn seine bauliche Ausführung gegen Rechtsnormen verstoßen würde, z.B. gegen die entsprechende Landesbauordnung, oder zwingenden Vorschriften der Energieeinsparverordnung.

Minderheitenschutz 1: Eigenart der Wohnanlage:

Die Mehrheitsmacht umfasst das nicht das Recht zur tiefgreifenden Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums; dies gilt nach dem Wortlaut des § 22 Abs.2 ausdrücklich für die qualifizierte Stimmenmehrheit der Modernisierung. Jedoch legitimiert auch das Vorhandensein eines Instandsetzungsbedarfs nicht die wesentliche Veränderung der Wohnanlage mit einfacher Mehrheit.

Bereits in der amtlichen Begründung der Novelle werden Beispiele für  Umgestaltungen der Wohnanlage genannt, die deren bisherige Eigenart ändern. Grundsätzlich sei dies gegeben, wenn der optische Gesamteindruck nachteilig verändert wird, insbesondere durch Anbauten, wie Wintergärten, die Aufstockung oder ein Abriss von Gebäudeteilen oder vergleichbare Veränderungen des inneren oder äußeren Bestands. Weiterhin kann eine Veränderung der Eigenart bereits vorliegen, wenn die Maßnahme zu einer uneinheitlichen Gestaltung der Fassade führt, z.B. wenn nur einzelne Balkone an der Front eines Hauses verglast werden oder wenn beim Bau von Dachgauben in einer vorhandenen Dachgeschosswohnung die Symmetrie des Hauses nicht eingehalten wird. Schon die schlichte Verstärkung eines bereits gegebenen, uneinheitlichen Eindrucks des Gebäudes macht einen entsprechenden Beschluss anfechtbar. Auch die Durchführung  sog. Luxussanierungen kann die Eigenart der Wohnanlage verändern, jedoch ist die Gemeinschaft nicht darauf beschränkt, nur auf ein durchschnittliches Ausstattungsniveau zu modernisieren. Auch die Umwandlung einer das Grundstück prägenden Grünfläche in einen Parkplatz ist als Veränderung der Eigenart der Wohnanlage zu werten, sowie vergleichbare Maßnahmen die den optischen Gesamteindruck des Grundstücks wesentlich verändern. Gleiches gilt für geplante Anlagen, die im Widerspruch zur spezifischen  Nutzungsart einer Wohnanlage stehen, etwa ein Kinderspielplatz in einer Senioren-WEG.  Die noch sehr uneinheitliche Rechtsprechung eröffnet dem richterlichen Ermessen ein weites Feld.

Minderheitenschutz 2: Unbillige Beeinträchtigung:

Die „unbillige Beeinträchtigung“ i.S.v. § 22 Abs.2 erfordert eine deutlich höhere Beeinträchtigungen eines Eigentümers als die „nicht unerhebliche Beeinträchtigung“ gemäß § 22 Abs.1. Um das Ziel der Verbesserung durch (instandsetzende) Modernisierungsmaßnahmen der Gemeinschaft zu erreichen, wird von den Eigentümern hier eine höhere Toleranz gegenüber der Veränderung des Gemeinschaftseigentums abverlangt, als dies bei eigenmächtigen Veränderungsmaßnahmen der Fall ist.[6] „Unbillig“ impliziert nach der wohl überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur eine treuwidrige Ungleichbehandlung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer; durch die angegriffene Maßnahme würde(n) einem oder mehreren Wohnungseigentümer(n) größere Nachteile zugemutet werden, als den anderen. Insoweit kommen solche Nachteile in Betracht, die sich gerade auf die Nutzung des Sondereigentums bestimmter Eigentümer und auswirken, z.B. die Verschattung der Räume durch einen Balkonanbau oder die Verkleinerung von Dachräumen durch eine Innenisolierung. In diesem Zusammenhang sind auch Nachteile zu berücksichtigen, die der betroffene Eigentümer erfährt, weil er in seinem Sondereigentum Aufwendungen getätigt hat, die durch die Modernisierung nicht weiter nutzbar sind, wie z.B. Wegfall der eigenen Gasetagenheizung bei Einbau einer gemeinschaftseigenen Zentralheizung. Eine „unbillige Beeinträchtigung“ eines Wohnungseigentümers liegt danach nur dann vor, wenn er bei wertender objektiver und subjektiver Betrachtung  und in Abwägung mit den durch die Modernisierung erstrebten Vorteilen, derartige Nachteile erleiden würde, die einem verständigem Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden können.[7]

Nach der hier vertretenen Auffassung darf jedoch die unbillige Beeinträchtigung nicht nur im Vergleich zu anderen Wohnungseigentümern ermittelt werden, etwa im Sinne einer willkürlichen Ungleichbehandlung, die dem Einzelnen ein Sonderopfer abverlangt. Dann wäre ein wenig solventer Wohnungseigentümer sinnvollen Modernisierungsmaßnahmen der Gemeinschaft schutzlos ausgeliefert und würde Gefahr laufen, sein Eigentum ggf. veräußern zu müssen, da die entsprechenden Sonderumlagen, die alle Eigentümer in gleicher Weise treffen, für ihn nicht finanzierbar wären. Ziel der unbilligen Beeinträchtigung ist der Schutz der berechtigten Interessen des durch die Modernisierung beeinträchtigten Eigentümers, womit grundsätzlich auch die Folgen von Nutzungsbeeinträchtigungen im Zuge von Baumaßnahmen, wie etwa Miet- oder Umsatzausfälle zumindest dann zu berücksichtigen, wenn sie ein existenzbedrohendes Maß erreichen können. Entsprechendes gilt auch für die direkten Kosten der Modernisierung. Zwar muss ein Wohnungseigentümer, anders als ein Mieter, für den Erhalt seiner Wohnung selbst aufkommen und dafür entsprechende finanzielle Rücklagen vorhalten, insbesondere wenn ein Instandsetzungsbedarf oder die Anpassung an einen allgemein üblichen Standard erforderlich ist, jedoch ist seine finanzielle Leistungsfähigkeit bei der Beschlussfassung von der Gemeinschaft zu erwägen. Das Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Art und Weise von Modernisierungsmaßnahmen durch Beschluss zu entscheiden beschränkt sich grundsätzlich nicht auf das jeweils „mildeste Mittel“,[8]  jedoch verpflichtet das Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer untereinander keine existenzbedrohenden Entscheidungen zu lasten Einzelner zu beschließen, zumindest wenn es Handlungsalternativen gibt. Dann wäre das Ermessen der Gemeinschaft so auszuüben, dass dem betroffenen Eigentümer die Veräußerung erspart bleibt, etwa durch die rechtzeitige Bildung von Rücklagen.[9]

Fazit:

Sechs Jahre nach ihrer Normierung im Wohnungseigentumsgesetz hat sich noch kein einheitliches Verständnis der Modernisierung herausgebildet. Ist ein Modernisierungs-beschluss erst einmal verkündet, so gibt es für die betroffenen Eigentümer nur noch die Möglichkeit der gerichtlichen Anfechtungsklage. Auf Grund der dabei entstehenden Kosten, sollte dieser Schritt jedoch sehr sorgfältig überdacht werden.

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[1] OLG München v.14.11.2005, Az: 34 Wx 105/05, ZMR 2006, 302; OLG Hamburg v.4.8.2003,

    Az: 2 Wx 30/03, ZMR 2003, 866; BayObLG v.27.11.2003, Az: 2Z BR 176/03, ZMR 2004, 442;

[2] OLG Frankfurt v.15.11.2010, Az: 20 W 138/08, NZM 2011, 37; Merle,a.a.O., § 21 Rn 28.

[3] Amortisation in 10-15 Jahren: OLG München, 14.11.2005 - 34 Wx 105/05, ZMR 2006, 302;

    Amortisation in allenfalls 10 Jahren: KG v.02.02.1996, 24 W 7880/95, ZMR 1996, 283;

    Merle, a.a.O., § 21, Rn 102.

[4] LG Düsseldorf v.6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538;

    LG München I v. 27.4.2009, Az: 1 S 20171/08, ZMR 2009, 945.

[5] OLG Hamm v 18.11.2008, Az. 15 Wx 139/08, ZWE 2009, 261;

    BayObLG, 25.09.2001 - 2Z BR 95/01, ZMR 2002, 209.

[6] LG Düsseldorf v.6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538; Merle, a.a.O., § 22, Rn. 339 f.

[7] LG Düsseldorf v.6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538; BT-Drucks. 16/3843 S.50.

   Hogenschurz, Balkonanbau als Modernisierung gem. § 22 Abs.2 WEG, WuM 2012, 78.

   a.A.: LG Lüneburg c. 31.5.2011, Az: 9 S 75/10, ZMR 2011, 830 (Balkone).

[8] OLG Frankfurt v.15.11.2010, Az: 20 W 138/08, NZM 2011, 37.

[9] wie hier Niedenführ/Vandenhouten, § 22, Rn 169 f.; Merle, a.a.O., § 21, Rn 28.

Was ist eine Modernisierung im Wohnungseigentumsrecht?

Gemäß § 22 Abs.1 WEG bedarf es grundsätzlich der Zustimmung der betroffenen Eigentümer, wenn das Gemeinschafteigentum verändert werden soll. Eine anfechtungsfeste Beschlussfassung der Gemeinschaft gegen den Willen der betroffenen Eigentümer, ist im Allgemeinen nur möglich, wenn die besonderen Voraussetzungen von § 22 Abs.2 oder Abs.3 WEG gegeben sind, d.h. wenn die Baumaßnahme als Modernisierende Instandsetzung oder Modernisierung zu qualifizieren ist. Dann muss ein betroffener Eigentümer sich der Mehrheitsmacht beugen und die Veränderung des Gemeinschaftseigentums hinnehmen.

Das Gesetz beschreibt die Modernisierung in § 22 Abs.2 als „…Maßnahmen…die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs.1 BGB oder der Anpassung des gemein-schaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen.“ Eine gesetzliche Definition der Modernisierung im Rahmen der Modernisierenden Instandsetzung fehlt, jedoch ergibt sich aus der Begründung des Gesetzgebers, dass der Begriff in den Absätzen 2 und 3 inhaltsgleich ist.[1] Insoweit kann zu seiner Bestimmung grundsätzlich auch die Rechtsprechung zur Modernisierenden Instandsetzung vor der WEG-Novelle herangezogen werden.

Drei unterschiedliche Arten von Modernisierungsmaßnahmen sind zu unterscheiden: Die Erhöhung des Gebrauchswertes und/oder Verbesserung der Wohnverhältnisse, die Einsparung von Energie oder Wasser und die Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik. Allen Maßnahmen ist gemeinsam, dass sie nachhaltig sein müssen, d.h. zu einer dauerhaften und erheblichen Verbesserung führen; Einsparungen an Energie oder Wasser müssen messbar sein, gleiches gilt sinngemäß für den Schallschutz.

Eine Gebrauchs- oder Wohnwerterhöhung liegt vor, wenn die gemeinschafts-ordnungskonforme Nutzung[2] bei objektiver Betrachtung bequemer, angenehmer, sicherer oder gesünder wird. Nach dem Bundesgerichtshof kann dies bereits gegeben sein, wenn ein heute allgemein üblicher Ausstattungsstandard hergestellt werden soll und die Neuerung aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers sinnvoll ist; wobei die reiche Kasuistik des Mietrechts herangezogen werden kann, jedenfalls soweit die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum betrifft. Hierher gehören z.B. die Verbesserung der Energie- oder Wasserversorgung oder der Entwässerung, z.B. in Form der Vergrößerung der Leitungsquerschnitte der Steigleitungen, so dass gleichzeitiges Duschen und Spülen oder der Betrieb mehrerer elektrischer Haushaltsgeräte gleichzeitig möglich ist,  der Austausch von Holzfenstern gegen Isolierfenster oder fest verlegte trittschallhemmende Bodenbeläge im Treppenhaus, die Verbesserung der Sicherheit durch den Einbau von Sicherheitshaus- und Wohnungstüren, Anbau von Aufzügen oder Balkonen, der erstmalige Einbau von zentralen Heizungs- und/oder Warmwasseranlagen, Schornsteinzüge für den Einbau eines Kamin(-ofens), Einbau von Türsprechanlagen, sowie Maßnahmen zur Erleichterung des Zugangs,  die Anlage von Ruhezonen im Garten, Kinderspiel- und Fahrradabstellplätzen, die Aufwertung von Grünanlagen, sowie Maßnahmen zur Hausmüllreduzierung. Selbst das Ersetzen eines Flachdachs durch ein Walmdach, oder die Anbringung eines Vordachs wurden von der Rechtsprechung als Modernisierung anerkannt. Als Modernisierung dürften auch von der Gemeinschaft beschlossene Maßnahmen im Interesse der Barrierefreiheit gehbehinderter Eigentümer gelten, wie z.B. Treppenlifte oder Rollstuhlrampen.

Bei dem Merkmal der Einsparungen Energie kommen nicht nur Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie in Betracht, sondern auch von elektrischer Energie, so dass die Umrüstung der Treppenhaus- und Umfeldbeleuchtung auf Energiesparlampen sowie der Einbau von Zeitschaltuhren hierunter fällt. Maßnahmen zur Wassereinsparung werden dagegen im Bereich des Gemeinschaftseigentums nur durch eine Verbrauchserfassung und die Verwendung von Regen- oder Grundwasser zur Gartenbewässerung realistisch sein.[3] Der Focus in diesem Bereich liegt jedoch auf der Einsparung von Heizernergie, z.B. Dämmmaßnahmen, der Einbau von Isolierfenstern oder die Isolierung von Fassaden, Dächern, Kellerdecken und Heizungsrohren. Zurückhaltender ist der Wechsel des Energieträgers zu bewerten, da dies im Allgemeinen keine Energieeinsparung bewirkt. Andererseits kann der Anschluss an ein Fernwärmenetz, das aus einer Kraft-Wärme-Kopplung gespeist wird, eine Energieeinsparung bewirken.

Auch die Anpassung der gemeinschaftlichen Anlagen und Bauteile an den erprobten Stand der Technik kann eine Modernisierung darstellen. Da hierbei zumeist eine Verbesserungs- oder Einsparmaßnahme im Sinne der beiden vorangegangenen Absätze beabsichtigt ist, dürfte für eine eigenständige Anwendung dieses Merkmals kaum Raum bleiben.

Obwohl aus dem Regel-Ausnahme-Charakter der Absätze 1 bis 3 des § 22 zunächst von Teilen der Rechtsprechung gefolgert wurde, dass der Modernisierungsbegriff eng auszulegen sei, muss dies seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.02.2011 anders bewertet werden: Es sei eine großzügige Handhabung des Modernisierungsbegriffs geboten.[4] Insoweit wird mit dem Bundesgerichtshof davon auszugehen sein, dass jede Maßnahme, die objektiv betrachtet sinnvoll ist und/oder zu einer Verkehrswerterhöhung führt,[5] eine im Rahmen des § 22 Abs. 2 bzw. 3 zulässige Modernisierungsmaßnahme darstellt, die von der Eigentümerversammlung beschlossen werden kann. Daher werden als Modernisierung auch solche Maßnahmen zu gelten haben, die zu einer Energiekostenersparnis ohne Verringerung des Energieverbrauchs führen.[6] Die Grenze findet der Modernisierungsbegriff des Wohnungseigentumsgesetzes dort, wo nach objektiven Maßstäben keine Verbesserung festzustellen ist und nur eine andere Nutzungsqualität geschaffen wird, die allein von subjektiven Vorlieben abhängig ist.[7]

Wenn eine bauliche Veränderung eine Modernisierende Instandsetzung oder eine Modernisierung darstellt, bedeutet dies nicht, dass ein solcher Beschluss auf eine Anfechtungsklage eines durch die Maßnahme beeinträchtigten Eigentümers nicht vom Gericht aufgehoben werden kann. Der Beschluss, der ggf. mit dem notwendigen Quorum des § 22 Abs.2 WEG beschlossen sein muss, hat dann immer noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung zu entsprechen, darf das Erscheinungsbild des Hauses nicht erheblich verändern und auch keinen Eigentümer unbillig benachteiligen. Auf diese Gegenargumente des beeinträchtigten Eigentümers wird in einem der nächsten Blogs eingegangen werden.

Wird aber ein Beschluss, der eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums zum Gegenstand hat, verkündet und nicht angefochten, so ist er grundsätzlich wirksam und kann umgesetzt werden. Dies gilt auch dann, wenn die besonderen Voraussetzungen von § 22 Abs.2 oder Abs.3 WEG nicht vorliegen. Die Baumaßnahme hätte dann zwar gemäß § 22 Abs.1 WEG der Zustimmung der betroffenen Eigentümer bedurft, jedoch ersetzt der rechtswirksame Beschluss die fehlende Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentümer.[8] 

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[1] Vergl. BT-Drucks. 16/887, 29f, wonach die Anforderungen an einen Modernisierungsbeschluss nicht

   höher sind als an einen Beschluss zur modernisierenden Instandsetzung;

   Timme in Munzig/Timme/Elzer, WEG, §22 Rn 265; im Ergebnis Vandenhouten, a.a.O.,§ 22, Rn 160.

[2] Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 22, Rn 331; Vandenhouten, a.a.O.§ 22,Rn 161.

[3] Merle, wie vor, nicht  jedoch der Einbau von Durchlaufbegrenzern, da Eingriff in das SE.

[4] BGH v. 18.2.2011, V ZR 82/10.

[5] BT-Drucks. 16/887, 30;  Bereits in seiner Entscheidung vom … stellte das BayObLG (Az: 2 Z BR 176/03, ZMR 2004, 442) für die Zulässigkeit einer Modernisierenden Instandsetzung auf einen drohenden Verkehrswertverlust ab.

[6] OLG Hamburg v. 21.7.2005, Az:2 Wx 18/04, ZMR 2005, 803 (Fernwärme);

LG Nürnberg-Fürth v.28.7.2010, Az: 14 S 438/10 WEG, ZWE 2010, 466;

Bub, ZWE 2008, 205, 208 (Solaranlage).

[7] Wintergarten durch Verglasung d. Balkons: AG Konstanz v.13.3.2008,12C17/07,ZMR 2008, 494.

[8] OLG Düsseldorf v.2.11.2004, Az: I-3 Wx 234/04, ZMR 2005, 143; Bärmann, a.a.O., § 22, Rn 139.

Modernisierung: Fenstererneuerung ohne Beschluss

Gerade im Winter werden Wohnungseigentümer oft daran erinnert, dass die Fenster der Eigentumswohnung undicht sind; die in den Eigentümerversammlungen bereits besprochene Fenstersanierung ist aber nicht beschlossen worden. Mancher Eigentümer kommt da auf die Idee, selbst tätig zu werden und die alten Holzfenster zu ersetzen. Dies ist jedoch keine Modernisierung, sondern eine eigenmächtige Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die sogar zu einer Rückbauverpflichtung führen kann.

Es ist anerkannt, dass der Austausch von Holzfenstern gegen Isolierfenster Gegenstand einer Modernisierung sein kann (LG Düsseldorf vom 6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538; LG München I v. 27.4.2009, Az: 1 S 20171/08, ZMR 2009, 945).  Nach § 22 Abs.2 WEG bedürfen aber solche modernisierenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums einer Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung, so dass ohne einen Beschluss niemand berechtigt ist, erhebliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen: Dieser Grundsatz gilt sowohl für den einzelnen Eigentümer, als auch für Vorhaben der Gemeinschaft (OLG Hamburg v.13.02.2001, Az: 2 Wx 45/99, ZMR 2001, 382). Es ist daher unerheblich, ob die Veränderung eine Modernisierung darstellen könnte; ohne entsprechenden Beschluss ist die Baumaßnahme rechtswidrig.

Eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums ist grundsätzlich nur gemäß § 22 Abs.1 WEG zulässig, wenn alle beeinträchtigten Eigentümer der Veränderung zustimmen. Bei einem Austausch von Holzfenstern gegen Isolierfenster ist wegen der veränderten Optik des Gebäudes grundsätzlich jeder Eigentümer betroffen. Werden zudem die Fenster nur in einigen Wohnungen erneuert, so entsteht ein uneinheitliches Fassadenbild, was eine erheblich nachteilige Veränderung darstellt und daher sogar als Modernisierungsmaßnahme anfechtbar wäre (OLG Düsseldorf v. 30.10.00, Az: I-3 Wx 318/00, NZM 2001,2 43; KG v. 3.12.93, Az: 24 W 6483/93, GE 1994, 839).

Gemäß § 1004 BGB kann jeder Eigentümer aus eigenem Recht den Rückbau einer beeinträchtigenden Veränderung des Gemeinschaftseigentums verlangen, hierfür ist kein entsprechender Beschluss erforderlich. Ob eine zu Rückbau verpflichtende Beeinträchtigung vorliegt beurteilt aber das Gericht (KG v. 26.6.2007, Az:  24 W 15/07, GE 2007, 1561).

Einzelne Eigentümer haben gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich keinen Anspruch auf Modernisierung. Nur die schlichte Wiederherstellung oder die normgerechte erstmalige Herstellung eines instandsetzungsbedürftigen Teiles eines Bauwerks kann als ordnungsgemäße Verwaltung verlangt werden (OLG Schleswig v.21.12.1998, Az: 2 W 100/98; WuM 1999, 180), nicht dagegen die Verbesserung des Gemeinschaftseigentums (OLG Düsseldorf v. 22.10.2007, Az: I-3 Wx 54/07, ZMR 2008,142). Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümer einen nachvollziehbaren Bedarf zur Verbesserung hat, z.B. eine Aufstockung um den objektiv bestehenden Wohnraumbedarf für seine Familie zu decken (LG Hamburg v.16.12.2009, Az: 318 S 49/09, ZMR 2010, 550). Gestützt auf Art.3 Abs.3 S.2 GG ist lediglich zugunsten Behinderter ein Recht auf barrierefreien Zugang anerkannt, womit ein Veränderungsanspruch in Form von Rollstuhlrampen, Treppenliften etc. in Betracht kommt. Dieser Anspruch ist aber nicht schrankenlos. Werden die anderen Eigentümer durch den behindertengerechten Umbau nicht mehr hinnehmbar in ihren Rechten beeinträchtigt, so kann die Gemeinschaft die Forderung nach einem Umbau rechtmäßig ablehnen (OLG München v.22.2.2008, Az: 34 Wx 66/07, NZM 2008, 848).

Wann muss der Verwalter zur Eigentümerversammlung einladen? Das Einberufungsverlangen nach § 24 Abs.2 WEG:

Die Einberufung der Eigentümerversammlung wird in § 24 Abs.1-4 WEG und von den meisten Teilungserklärungen (Miteigentumsordnungen) geregelt. Die Versammlung hat im Wohnungseigentumsrecht eine zentrale Bedeutung: Sie ist das oberste Entscheidungs- und Willensbildungsorgan der Gemeinschaft; alle Fragen die über die schlichte laufende Verwaltung hinausgehen, müssen von Ihr beraten und entschieden werden. Nach dem Gesetz ist die Versammlung mindestens einmal pro Kalenderjahr durchzuführen und wenn besondere Umstände oder mindestens ein Viertel aller Eigentümer dies fordern. Da wirksame Beschlüsse in der Regel nur gefasst werden können, wenn der Verwalter zur Eigentümerversammlung einlädt, kommt dem Einberufungsverlangen eine wichtige Bedeutung zu, insbesondere bei untätigen oder zu selbständigen Verwaltern.

Nach § 24 Abs.1 WEG muss die Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen werden. Diese gesetzliche Vorgabe ist zwingend und kann auch nicht durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Nur wenn alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ausdrücklich auf die Abhaltung einer Versammlung verzichten, braucht in diesem Jahr keine durchgeführt zu werden. Ein Verzicht für die Zukunft, über einen konkreten Einzelfall hinaus, ist dagegen nicht möglich. In der Teilungserklärung kann auch zulässigerweise eine häufigere Abhaltung von Eigentümerversammlungen (etwa alle 6 Monate) vereinbart werden, nicht aber ein längerer Zeitraum als einmal pro Kalenderjahr (Bärmann/Pick, 18. Aufl., § 24, Rn 2, umstritten).

Über die jährliche Hauptversammlung hinaus, hat der Verwalter gemäß § 24 Abs.2 WEG eine außerordentliche Eigentümerversammlung dann einzuberufen, wenn sie schriftlich unter Angabe der beabsichtigten Tagesordnungspunkte sowie der Gründe für die Eilbedürftigkeit von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Entscheidend ist das Kopfprinzip, nicht die Miteigentumsanteile. Geht dem Verwalter ein solches Einberufungsverlangen zu, so hat er nur ein formelles Prüfungsrecht, d.h. er darf nur prüfen, ob überhaupt grundbuchliche Eigentümer die Einberufung verlangen, die Schriftform gewahrt ist, ob ein rechtlich zulässiger Beschlussgegenstand umrissen ist und ob ein Zuwarten bis zur nächsten Eigentümerversammlung nicht zumutbar ist.

Nur die in Abteilung I des (Wohnungs-) Grundbuchs eingetragene Eigentümer dürfen ein Einberufungsverlangen (mit-)tragen. Wenn zum Zeitpunkt des Zugangs des Einberufungsverlangens dieses auch von Nichteigentümern unterschrieben ist, sind diese bei der Berechnung des Quorums nicht zu werten (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, 9. Aufl. § 24, Rn 10).

Gemäß § 24 Abs.2 muss das Einberufungsverlangen „schriftlich“ beim WEG-Verwalter eingereicht werden; dies bedeutet, dass die strenge Schriftform des § 126 Abs.1 BGB hierbei eingehalten werden muss. Nur von allen Ausstellern eigenhändig unterzeichnete Einberufungsverlangen sind wirksam, womit Telefaxe, E-Mails oder kopierte Unterschriften unzulässig sind (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 10). Eigentümer können sich jedoch bei dem Einberufungsverlangen vertreten lassen, z.B. durch einen Rechtsanwalt (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 11). Die Teilungserklärung kann jedoch das Schriftformerfordernis abmildern.

Unzulässig sind solche Tagesordnungspunkte für die die Gemeinschaft keine Beschluss-kompetenz besitzt oder die gegen zwingende Gesetze oder nicht abänderbare Regelungen der Teilungserklärung verstoßen (Elzer in Jennißen, 3.Aufl., § 24 Rn 8). Beispiele für unzulässige Tagesordnungspunkte wären Zahlungsforderungen gegen ausgeschiedene Eigentümer (siehe Blog vom 9.11.12), persönliche Handlungspflichten einzelner Eigentümer (siehe Blog vom 13.11.2012) oder aber nicht einzelfallbezogene Umlageveränderungen von Instandsetzungskosten b.z.w. eine Heizkostenverteilung zu 100% nach Verbrauch (Verstoß gegen § 16 Abs.4 WEG b.z.w. gegen die HeizkostenVO).

Der in § 24 Abs.2 WEG genannte „Grund“ für die Versammlung bezieht sich auf die besondere Eilbedürftigkeit der angestrebten Beschlussfassung, die ein Zuwarten auf die nächste ordentliche Eigentümerversammlung nicht erlaubt (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 12). Die Eilbedürftigkeit ist daher im Antrag von den Eigentümern zu begründen, wobei jedoch eher geringe Anforderungen bestehen. Grundsätzlich ist aber der Verwalter nicht verpflichtet, Terminvorgaben der Eigentümer zu erfüllen (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 11). Zumindest wenn sich eine gewisse Dringlichkeit aus den geschilderten Umständen ergibt, ist der Verwalter im Allgemeinen verpflichtet, innerhalb eines Monats nach Zugang des Einberufungsverlangens die Einladung zur Versammlung zu versenden (Bärmann/Pick, a.a.O., Rn 7). Wenn die Dringlichkeit des Einberufungsverlangens jedoch weder dargelegt ist oder sich aus den Umständen ergibt, so ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlussanträge auf die Tagesordnung der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung zu setzen.

Der Verwalter hat gegenüber einem wirksamen Einberufungsverlangen  kein materielles Prüfungsrecht, d.h. er darf nicht entscheiden, ob nach seiner Auffassung die geforderten Tagesordnungspunkte überhaupt einer Beschlussfassung bedürfen; selbst Wahrheitsgehalt der Behauptungen oder deren Plausibilität entziehen sich der Beurteilung durch den Verwalter. Ausgenommen sind lediglich die Fälle des klaren Missbrauchs, die jedoch sehr zurückhaltend zu beurteilen sind (OLG München vom 21.6.2006, Az: 34 Wx 28/06, ZMR 2006, 719 (720); Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 11; Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 14a).

Lehnt der Verwalter die Durchführung der Eigentümerversammlung ab, so hat er dies den Antragstellern mitzuteilen (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 14). Bestehen keine rechtmäßigen Ablehnungsgründe, muss der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung unverzüglich einberufen, selbst wenn es dabei um seine Abberufung geht. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig oder nimmt er fälschlich keine Eilbedürftigkeit an, so besteht dem Grunde nach ein Anspruch auf Schadensersatz gegen ihn (OLG Düsseldorf v. 25.8.2003, Az: I-3 Wx 217/02, ZMR 2004, 692; Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 14) und der Beirat (sofern ein solcher bestellt ist) darf anstelle des Verwalters die Versammlung einberufen, § 24 Abs.3 WEG. Existiert dagegen kein Beirat, so muss das Wohnungseigentumsgericht auf Antrag eines Eigentümers die Voraussetzungen für eine Versammlung schaffen (OLG Zweibrücken v.16.09.2010, Az: 3 W 132/10, NZM 2011, 79).

Grundsätzlich ist es sogar möglich, dass ein einzelner Eigentümer erfolgreich die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verlangen kann. Dies kommt dann in Betracht, wenn die Einberufung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und dringend eine Beschlussfassung der Eigentümer herbeigeführt werden muss (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 14). Hier steht dem Verwalter jedoch ein deutlich größerer Ermessensspielraum zu, als im Rahmen des Einberufungsverlangens nach § 24 Abs.2 WEG. Im Wesentlichen ist dieses Recht des einzelnen auf solche Fälle beschränkt, in denen der Verwalter von sich aus verpflichtet wäre, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, z.B. bei Maßnahmen die keinen Aufschub dulden und über den Bereich laufenden Verwaltung hinausgehen (größere Sanierungsmaßnahmen, Rechtsverfolgung etc.).

Einladung zur Eigentümerversammlung: Was muss die Tagesordnung enthalten? Wie müssen die Beschlüsse vorbereitet sein?

Gemäß § 23 Abs.2 WEG ist der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung zur Eigentümerversammlung anzugeben. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Beschluss in der Einladung vorzuformulieren wäre; das Beschlussthema ist mitzuteilen, um so die Eigentümer vor überraschenden Beschlüssen zu schützen (OLG Schleswig, ZWE 2007, 51 (53); Merle/Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 11. Aufl., § 23 , Rn 76). Zweck dieser Vorschrift ist, dass die Eigentümer entscheiden können, ob die beabsichtigen Beschlüsse für sie überhaupt von Belang sind und um sich ggf. thematisch auf die Versammlung vorbereiten zu können (OLG München, NZM 2005, 825 (827); OLG Düsseldorf, ZMR 2001, 723).

Geht es bei den avisierten Beschlüssen um die Beauftragung von Firmen, so hat der Verwalter die Eigentümerversammlung durch eine entsprechende Ausschreibung vorzubereiten und mehrere Angebote einzuholen. Bei Aufträgen im Bereich von etwa 1.000 € wird es noch ausreichen, wenn zwei vergleichbare Angebote vom Verwalter eingeholt werden und diese mit Angebotsbetrag und –Umfang in der Einladung schriftlich dargestellt werden. Bei komplexen und/oder deutlich teureren Sanierungsvorhaben ist der Verwalter aber verpflichtet, objektiv nachvollziehbare, die Einzelheiten der durchzuführenden Arbeiten ausweisende Sanierungsangebote von Fachfirmen einzuholen (BayObLG, ZWE 2000, 37 (38)).Um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, sollten die Angebote die wesentlichen Kostenpositionen betragsmäßig ausweisen. Im Regelfall sollten drei Angebote eingeholt werden, um einerseits die Üblichkeit der Kosten und andererseits verschiedene wirtschaftliche Sanierungsmöglichkeiten prüfen zu können (Merle/Bärmannn, a.a.O., § 21, Rn28; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, Wohnungs-eigentumsgesetz, 9. Aufl., § 21WEG,Rn 69). Bei der weiteren Bestellung eines Dienstleisters, der bereits für die Gemeinschaft längerfristig tätig war, sind Vergleichsangebote ausnahmsweise nicht erforderlich (z.B. bei Wiederbestellung des WEG-Verwalters: BGH vom 1.4.2011, Az: V ZR 96/10, NZM 2011, 515).

Wenn mit den in der Tagesordnung avisierten Beschlüssen erhebliche Eingriffe in das Sonder- und/oder Gemeinschaftseigentum verbunden sein werden und/oder deutliche finanzielle Belastungen entstehen, ist umso ausführlicher der Beschlussgegenstand und dessen Finanzierung in der Einladung darzustellen (OLG Hamm, NJW-RR 1993, 468 (469); OLG München, NZM 2006, 934; Merle/Bärmann, a.a.O., § 23, Rn 77; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 23, Rn 63). So empfiehlt es sich zumindest bei Maßnahmen mit einem finanziellen Volumen von ca. 5.000,00 € die eingeholten Vergleichsangebote, ggf. vorhandene weitere Informationen wie z.B. Sachverständigengutachten, der Einladung in Kopie beizufügen und im Text der Einladung darauf zu verweisen. Bei gravierenden Einwirkungen auf das Sondereigentum einzelner Eigentümer kann es sogar notwendig werden, in der Einladung ausdrücklich darauf hinzuweisen (OLG Hamm, DWE 1992, 35 (36); Merle/Bärmann, a.a.O., § 23 WEG, Rn 77).

Folge eines Ladungsmangels ist nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern nur dessen Anfechtbarkeit (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 23, Rn 65; Merle/Bärmann, a.a.O., § 23, Rn 77). Die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses kommt jedoch nur in Betracht, wenn die abwesenden Eigentümer, einschließlich derer, die sich in der Versammlung vertreten ließen, zusammen über die Stimmmehrheit darstellen. Nach der gesetzlichen Vermutung beruht der Beschluss auf dem Ladungsmangel; diese Vermutung ist jedoch widerlegbar, wenn die anwesenden Eigentümer den Beschluss mit der erforderlichen Mehrheit allein hätten fassen können. Die Stimmen der vertretenen Eigentümer sind dabei nicht als Ja-Stimmen zu werten, da die erteilte Vollmacht sich grundsätzlich nur auf die Abstimmung zu den in dem Einladungsschreiben vorgesehenen Tagesordnungspunkten erstreckt (OLG München, NZM 2005, 825 (827); OLG Hamm NJW-RR 1993, 468).

Wer zahlt für die Wohngeldschulden des früheren Eigentümers?

Nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung sieht sich der neue Eigentümer oftmals Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt; er soll für für Wohngeldschulden der früheren Eigentümers zahlen. Grundsätzlich gibt es hier zwei zu unterscheidende Konstellationen: Aus der Wohngeldabrechnung, die einen Zeitraum betrifft in dem der Erwerber noch nicht Eigentümer war, ergibt sich eine Nachzahlung oder der frühere Eigentümer hat laufende Wohngelder nicht bezahlt:

Nachzahlungsansprüche aus der Wohngeldabrechnung:

Selbst wenn die Wohngeldabrechnung einen Zeitraum betrifft, zu dem der Erwerber noch nicht Eigentümer der Wohnung war, trifft ihn dennoch die Nachzahlungsverpflichtung. Dies hat der Bundesgerichtshofs am 21. April 1988 (V ZB 10/87 (NJW 1988, 1910)) mit folgendem Leitsatz entschieben:

„Für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilsmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) wurzeln, haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen erst begründet wurden, erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist.“

Maßgeblich für die wirksame Entstehung eines Nachzahlungsanspruchs aus einer Hausgeldabrechnung der Zeitpunkt des Beschlusses über die Abrechnung. Mit der dinglichen Rechtsänderung, d.h. die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch, wird der Erwerber Sonderrechtsnachfolger des vormaligen Eigentümers mit der Folge, dass er gemäß § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich für alle nach der Eigentumsumschreibung erstmals fällig werdenden Beträge allein haftet. Erfolgte die Eigentumsumschreibung während eines Wirtschaftsjahres, so haftet lediglich der Erwerber, nicht aber dessen Rechtsvorgänger, für eine Abrechnungsspitze aus der beschlossenen Jahreseinzelabrechnung (ausdrücklich Becker in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 11. Aufl., § 16 WEG, RN 166). Der Beschluss der Abrechnung begründet eine Nachzahlungspflicht in Höhe der Abrechnungsspitze allein gegenüber demjenigen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer der abgerechneten Einheit war. Dies ergibt sich zudem auch aus der Rechtsprechung. Ausdrücklich stellte der BGH in seiner Entscheidung vom 21. April 1988 fest, dass die Beschlussfassung über eine Nachzahlungspflicht des ausgeschiedenen Eigentümers unwirksam sei, da dies einen unzulässigen Rechtsakte zu Lasten eines Dritten darstellen würde (vgl. BGH, NJW 1988, 1910 (1911)). Rechtlich ist es nicht zulässig, getrennt abzurechnen, d.h. dass Erwerber und früheren Eigentümer ihre Kosten bereits durch die Verwaltung zeitanteilig berechnet werden.

Soweit jedoch der Kaufvertrag eine entsprechende Regelung zum Lastenwechsel enthält, kann der Erwerber gegenüber dem früheren Eigentümer die -anteilige- Erstattung der Nachzahlung (Abrechnungsspitze) verlangen. Dies ist ein eigenes Recht des Erwerbers, dass grundsätzlich nicht durch die WEG-Verwaltung durchzusetzen ist.

Nicht gezahlte laufende Wohngelder:

Etwas anderes ergibt sich, wenn die Nachzahlung auf der Tatsache beruhen sollte, dass der frühere Eigentümer die laufenden Hausgelder und Sonderumlagen nicht gezahlt hat. Nach der so genannten Fälligkeitstheorie haftet der Veräußerer für Hausgeldrückstände die während seiner Eigentumszeit entstanden sind. Anspruchsgrundlage für diesen Anspruch ist jedoch ein wirksam beschlossener Wirtschaftsplan für den fraglichen Zeitraum. Gibt es keinen Wirtschaftsplan oder ist dessen Beschluss nichtig, muss der Veräußerer auch nichts bezahlen mit der Folge, dass der Erwerber aus der Jahresabrechnung eine erhebliche Nachzahlung leisten muss (OLG Köln vom 15.1.2008, 16 Wx 141/07).

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09. März 2012 zu Az. V ZR 147/11 ist es jedoch unzulässig, Beitragsrückstände aus Vorjahren in einer Abrechnung beschließen zu lassen, diese seien kein zulässiger Bestandteil einer Jahres- abrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG. Die Wohngeldabrechnung sein auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt; Beitragsrückstände aus Vorjahren gehören jedoch nicht dazu. Hinsichtlich solcher abrechnungsfremder Positionen fehle den Wohnungseigentümern die Kompetenz, Zahlungsverpflichtungen durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 28 Abs. 5 WEG zu begründen. Geschehe dies dennoch, habe die Aufnahme abrechnungsfremder Positionen die Nichtigkeit des darauf bezogenen Teils des Beschlusses zur Folge (BGH a.a.O.). Damit soll eine subsidäre Haftung des Erwerbers für Wohngeldschulden des Veräußerers verhindert werden.  

Handlungspflichten einzelner Eigentümer durch Beschluss der Wohnungseigentümer?

In seinem Urteil vom 18. Februar 2011 zu Az: V ZR 82/10
stellte der Bundesgerichtshof klar, dass die Wohnungseigentümerversammlung den einzelnen Wohnungseigentümern nur Zahlungspflichten durch Beschluss auferlegen kann. Beschlüsse, die bestimmte Handlungspflichten zum Gegenstand haben, sind nichtig.
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall beschloss die Eigentümerversammlung zu lasten eines Eigentümers, dass dieser einen von ihm rechtswidrig abgerissenen Schornsteinzug auf eigenen Kosten wieder aufzubauen hätte. Der Bundesgerichtshof machte jedoch deutlich, dass den Wohnungs- eigentümern die Kompetenz fehlt, Leistungspflichten außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten durch Mehrheitsbeschluss zu begründen, und dass dies insbesondere auch dann gilt, wenn es – wie hier – um die Rückgängigmachung einer baulichen Veränderung geht. Insoweit können die Wohnungseigentümer lediglich darüber befinden, ob ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch – hier aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB – gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll (Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 9 ff. mwN).
Gleiches gilt auch für Unterlassungsbeschlüsse, die Gegenstand des BGH Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09 (NZM 2010, 285 ff.) waren. Dort behandelte der Bundesgerichtsgerichtshof die Frage, ob die Wohnungseigentümer die Nutzung einer Wohnung der Ferienwohnung durch Beschluss untersagen können; auch dieser Beschluss war nichtig. Es bleibt den übrigen Wohnungseigentümern aber auch hier die Möglichkeit der gerichtlichen Durchsetzung der Unterlassung.

Im Allgemeinen hat die Wohnungseigentümerversammlung die nur die Kompetenz, den Gebrauch (§15 WEG), die Verwaltung (§21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten weitere, insbesondere persönliche Leistungspflichten aufzuerlegen. Der Bundesgerichtshof hat sich damit gegen die ältere Rechtsprechung einiger Oberlandes- und Landgerichte gewandt, die solche Beschlüsse alszulässig ansahen.

Ausnahmsweise kann sich jedoch aus §21 Abs. 3 i.V.m. Abs. 5 Nr. 1 WEG eine Beschlusskompetenz für eine tätige Mithilfe ergeben, wenn typischerweise in Hausordnungen derartige Pflichten geregelt sind. Das kann z.B. eine Verpflichtung der einzelnen Miteigentümer zur Mithilfe bei Schneeräumarbeiten der Fall sein, auch Hausreinigungs und Gartenpflegetätigkeiten kommen hier in Betracht. Ob eine solche Regelung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist aber im Einzelfall durch Abwägung aller Umstände zu bestimmen. Dabei sind insbesondere die Größe der WEG, die Verteilungsgerechtigkeit, der Umfang der von den einzelnen Eigentümern zu leistenden Arbeiten, sowie etwaige in der Person eines einzelnen Miteigentümers liegenden Gründe, die für ihn eine Unzumutbarkeit begründen können, zu berücksichtigen.
(vergl. LG München I , Urteil vom 2.8.2010, 1 S 4042/10, ZMR2010, 991 = ZWE 2010, 397, 399)
Es wird grundsätzlich nicht möglich sein, gegen ihren Willen einzelne Eigentümer zur Durchführung von Arbeiten zu verpflichten, die im allgemeinen Interesse einer größeren Gemeinschaft stehen.

Was darf der WEG-Verwalter entscheiden ohne die Eigentümer zu fragen

Eine der wesentlichsten Aufgaben der Eigentümerversammlung ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wie dies in § 21 Abe.1 WEG ausdrücklich bestimmt ist. Den Kernbereich dieser Entscheidungskompetenz kann die Eigentümerversammlung weder auf den Verwalter, den Beirat, Wohnungseigentümer oder gar auf sonstige Dritte durch Beschluss übertragen (OLG Düsseldorf, OLG-Report Düsseldorf 2003, 100 = ZMR 2003, 126). Davon ausgenommen sind lediglich Maßnahmen der laufenden Verwaltung, die exemplarisch in § 27 WEG aufgelistet sind; hier ist der Verwalter im Allgemeinen berechtigt und sogar verpflichtet selbständig zu handeln. Grundsätzlich ist aber die Entscheidung über das „ob und wie“ von Instandsetzungsmaßnahmen der Eigentümerversammlung vorbehalten; nur der Versammlung steht die Entscheidung zu, wie gemeinschaftliches Eigentum repariert wird (LG München I, ZMR 2009, 398 (401); OLG Düsseldorf, ZMR 2007, 605 (606)). Dem Verwalter ist es daher nicht erlaubt, ohne Beschluss Instandhaltungsmaßnahmen oder Ersatzbeschaffungen durchzuführen (OLG Hamburg ZMR 2006, 546).

Nach Rechtsprechung ist es daher nur in engen Grenzen zulässig, die Vergabe und die wesentliche Ausführungsart eines Sanierungsauftrages durch Mehrheitsbeschluss z.B. auf den Verwalter zu delegieren. Die Delegation von Entscheidungsbefugnissen ist allenfalls zulässig, wenn die Art und Weise seiner Durchführung, die Kosten der Arbeiten und die sich für den einzelnen Eigentümer ergebenden finanziellen Belastungen durch Beschluss festgelegt wurden (Vgl. LG München I ZMR 2009, 398; bestätigt von OLG München, GE 2009, 525;

 KG, ZMR 2009, 790 (793) ; OLG Hamm, ZMR 2007, 131 (132)).

So muss die Eigentümerversammlung bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen z.B. darüber entscheiden, ob wesentliche Bauteile wie Fenster oder Dacheindeckungen nur saniert, gänzlich erneuert oder gar umgestaltet werden (modernisierende Instandsetzung). Wann in diesen Kernbereich der Entscheidungskompetenz der Versammlung eingegriffen wird, kann abstrakt kaum entschieden werden. Zulässig dürfte jedoch die Delegation von Detailfragen sein. Ob die Farbauswahl von im Gemeinschaftseigentums stehenden Gebäudeteilen eine solche delegationsfähige Detailfrage oder für die Gemeinschaft entscheidungserheblich ist, ist in Literatur und Rechtsprechung umstritten. So meint das Kammergericht (KG, ZMR 2004,622), dass es zulässig wäre z.B. die Farbauswahl für den Anstrich des Treppenhauses auf den Beirat übertragen, wäre gewichtige Auffassungen in der Literatur dagegen sind (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, § 21 WEG, Rn 66).

Nach einigen Urteilen soll es gerade noch zulässig sein, zwischen zwei Angeboten, die grundsätzlich durch Beschluss die Zustimmung der Eigentümer fanden, den Beirat und/oder den Verwalter zu bevollmächtigen, Details der Angebote nachzuverhandeln und dann den Auftrag zu erteilen (Merle/Bärmann, WEG-Kommentar, § 21 WEG, Rn 37). In einem solchen Fall geht es nur noch um das Auswahlermessen, das jedoch durch den Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer-versammlung eingeengt ist und wenn eindeutige Kriterien für die abschließende Entscheidung durch Verwalter und/oder Beirat definiert sind. Weitergehend ist die Entscheidung des LG München I vom 10. November 2008: Danach soll es möglich sein, die Entscheidung über Sanierungsangebote gänzlich auf den Beirat zu delegieren, selbst wenn die Angebote noch nicht vorliegen. Dies setzt allerdings voraus, dass durch detaillierte Leistungsverzeichnisse eines Ingenieursbüros und/oder gleichartige in anderen Gebäudeteilen bereits durchgeführte Instandsetzungen, der Sanierungsumfang für die Eigentümer nachvollziehbar ist, und ein fixer Kostenrahmen beschlossen wird. Das Landgericht begründete seine Entscheidung mit dem Argument, dass die Versammlung über die maßgeblichen Eckpunkte der Sanierung beschlossen hat und Beirat resp. Verwalter nur noch ein sehr eingeschränkter, genau umgrenzter Handlungsspielraum verbliebe (LG München I ZMR 2009, 398; bestätigt von OLG München, GE 2009, 525).

Abgesehen von der Möglichkeit durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer der Gemeinschaft Entscheidungskompetenzen zu übertragen (OLG Frankfurt, OLGZ 1988, 188; LG München 1, ZMR 2009, 398 (401); Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, § 21 WEG, Rn 66) und von Notmaßnahmen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG (Dringlichkeit als Abgrenzungskriterium: BGH, NJW 1977, 44), bleibt im Übrigen nur noch die in § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG geregelte Ermächtigung des Verwalters, laufende Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandsetzung ohne Beschluss der Eigentümerversammlung zu treffen (Häublein, ZWE 2009,189 (193,195); Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, § 27 WEG, Rn 21). Problematisch ist dabei die Definition der laufenden Instandsetzung im Sinne des WEG. Im Wesentlichen sind darunter Maßnahmen von untergeordneter wirtschaftlicher Bedeutung zu verstehen,  wobei auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der konkreten Gemeinschaft abzustellen ist. In Anbetracht des heutigen Preisniveaus und zur Sicherung einer effektiven laufenden Verwaltung, sollte der Kostenrahmen im Einzelfall bei mindestens 3.000,00 € liegen und selbst bei großen Gemeinschaften zur Vermeidung der Aushebelung der Beschlussfassung durch die Eigentümer 8.000,00 € nicht überschreiten. Es empfiehlt sich, diesen Kostenrahmen konkret zu beschließen; zumeist wird der Kostenrahmen nur in den Verwalterverträgen benannt.