Veräußerungszustimmung 2: Haftungsfallen für den Verwalter.

Nach dem im 1. Teil dieses Beitrages (veröffentlicht am 3.4.2013) die Voraussetzungen der Zustimmungserteilung nach § 12 WEG dargestellt wurden, geht es nunmehr um die Haftung des Verwalters wegen unberechtigter Zustimmungsverweigerung und gegenüber der Gemeinschafts wegen unrechtmäßiger Erteilung der Zustimmung. 

Die Form der Zustimmungserteilung:

Da das Grundbuchamt das Vorliegen der Zustimmung als Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung  prüft, muss die Zustimmungserklärung in öffentlich beglaubigter Form gemäß § 29 GBO nachgewiesen werden. Der Verwalter muss daher seine Veräußerungszustimmung vor einem Notar erteilen, nicht notwendigerweise der selbe Notar, der auch den Kaufvertrag geschlossen hat. Dabei hat der Verwalter auch seine  Verwalterbestellung in öffentlicher Form nachzuweisen. Sofern die Verwalter-eigenschaft nicht bereits durch ein früheres Erwerbsgeschäft dem Grundbuchamt nachgewiesen wurde, muss der Verwalter das Versammlungsprotokoll vorlegen, wobei auch die weiteren Unterzeichner des Protokolls (siehe § 24 Abs.6) vor dem Notar ihre Unterschrift beglaubigen lassen müssen. Maßgeblich ist, dass der Verwalter zum Zeitpunkt der Abgabe der Zustimmung ordnungsgemäß bestellt war; läuft seine Bestellung noch vor der Umschreibung des Grundbuchs ab, so ist dies unschädlich (BGH vom 11.10.2012 - V ZB 2/12 - NJW 2013, 299).

Erzwingung der Zustimmung:

Ein Kaufvertrag über das Wohnungseigentum ist bis zur Erteilung der Zustimmung in der erforderlichen Form schwebend unwirksam (BGH vom 20.07.2012 - V ZR 241/11 -  NJW 2012, 3232). Wird die Zustimmung verweigert, hat der veräußernde Eigentümer die Möglichkeit, die Zustimmung gerichtlich zu erstreiten; der Erwerber hat dieses Recht nicht. Der Zustimmungsberechtigte ist für das Vorliegen eines wichtigen Grundes darlegungs- und beweispflichtig (OLG Köln vom 6.8.2009 – 16 Wx 133/08 - ZMR 2011, 55).

Die Klage richtet sich dabei gegen den Zustimmungsberechtigten, also im Allgemeinen gegen den Verwalter; beruht die Verweigerung jedoch auf einem Beschluss der Gemeinschaft, so ist diese Beklagte (BGH vom 13.5.2011 - V ZR 166/10 - NJW-RR 2011, 1453). Wird durch das Gericht festgestellt, dass die Zustimmung zu Unrecht verweigert wurde, wird der Zustimmungsberechtigte zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet (OLG Köln vom 6.8.2009 – 16 Wx 133/08 - ZMR 2011, 55).
Entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss, so ist umstritten, ob die rechtswidrige Versagung der Veräußerungszustimmung nichtig oder nur anfechtbar ist. Eine auf sachfremden Erwägungen basierende Zustimmungsversagung soll nichtig sein (OLG Köln, Beschluss v. 6.8.2009, 16 Wx 133/08). Dagegen ist nach dem Bundesgerichtshof die Anfechtungsfrist zu wahren, wenn der Versagung der Zustimmung lediglich auf einer fehlerhaften Wertung der vorliegenden Informationen über den Erwerber beruht (BGH vom 20.07.2012 - V ZR 241/11 -  NJW 2012, 3232).

Schadensersatzansprüche:

Sowohl die unberechtigte Verweigerung der Zustimmung, als auch deren verspätete Erteilung können Schadensersatzansprüche des ausscheidenden Eigentümers gegen die Gemeinschaft als auch gegen den Verwalter begründen. Da die Rechtsprechung mittlerweile hohe Anforderungen an die Rechtskenntnisse des Verwalters stellt, sollte er sich nicht darauf verlassen, dass die Berufung auf einen Rechtsirrtum die Haftung entfallen lässt (so aber noch BGH vom 21.12.1995 – V ZB 4/94 - NJW 1996, 1216 (1218) Zustimmung zu baulicher Veränderung).  Grundsätzlich ist die Zustimmung unverzüglich zu erteilen, d.h. in der Regel innerhalb von 14 Tagen; innerhalb dieser Frist hat der Verwalter auch seine Bestellung in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen (OLG Düsseldorf vom 13.08.2003 - I-3 Wx 176/03 - ZMR 2003, 956; Grziwotz in Jennißen, 3. Aufl., § 12 WEG, Rn 32). Werden keine Informationen z.B. zur finanziellen Lage des Erwerbers vorgelegt, so muss der Verwalter diese Informationen unverzüglich anfordern. Der Verwalter ist jedoch nicht verpflichtet aber berechtigt, eigene Ermittlungen durchzuführen. Ist sich der Verwalter unsicher, ob ein Versagungsgrund vorliegt, entspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, die Frage durch die Eigentümerversammlung entscheiden zu lassen (OLG Düsseldorf vom 10.5.2005 - I-3 Wx 321/04 - NJW-RR 2005, 1254), vollzieht der Verwalter nur den Gemeinschafts-beschluss, haftet er nicht (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, 10. Aufl., § 12 WEG, Rn 21). Die Gemeinschaft ist verpflichtet, auch einem gewerblich tätigen Verwalter Weisungen in unklaren Situationen zu erteilen (BGH vom 21.12.1995 – V ZB 4/94 - NJW 1996, 1216).

Die unberechtigte Verweigerung oder Verzögerung der Zustimmung verletzt nur gegenüber dem veräußernden Eigentümer Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis und kann daher nur ihm gegenüber einen Schadensersatzanspruch begründen (OLG Brandenburg vom 12.01.2009 - 5 Wx 49/07 – ZMR 2009, 703). In Betracht kommen dabei neben weiter laufenden Kreditzinsen oder entgangenen Festgeldzinsen, Notarkosten insbesondere bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrages aber auch Rechtsanwalts-kosten des Veräußerers (vergl. OLG Düsseldorf, 10.05.2005 - I-3 Wx 321/04 - NJW-RR 2005, 1254). Sofern ein Kaufvertrag wegen einer unberechtigt verweigerten Zustimmung rückabgewickelt wird und ein neuer Kaufvertrag über die Wohnung nur mit einem geringeren Kaufpreis zustande kommt, kann auch die Kaufpreisdifferenz als Schadensersatz gefordert werden.

Umgekehrt haftet der Verwalter der Gemeinschaft auf Schadensersatz, wenn er die Solvenz des Erwerbers nicht oder nur unzureichend prüft und der WEG dadurch Wohngelder entgehen (OLG Hamburg vom 28.07.2004 - 2 Wx 92/98 - ZMR 2004, 850). Der Verwalter muss jedoch nicht für zukünftige Verschlechterungen einstehen, wenn er sich zum Zeitpunkt des Erwerbs die finanzielle Leistungsfähigkeit des Erwerbers hat glaubhaft machen lassen.

Zu beachten ist allerdings, dass ein die Zustimmung zur Veräußerung des Sondereigentums versagender Beschluss im Regelfall auch dann bestandskräftig wird, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist (BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11). Der Beschluss kann allenfalls dann nichtig sein, wenn er auf ersichtlich sachfremden Erwägungen beruht, die offenkundig keinen wichtigen Grund darstellen.

Ist nach der Teilungserklärung die Zustimmung durch den Verwalter zu erteilen, so ist die Klage gegen den Verwalter zu richten, die übrigen Wohnungseigentümer sind an dem Verfahren jedoch formell zu beteiligen (BayObLG, Beschluss v. 25.6.1997, 2Z BR 50/97). Haben die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die an sich von dem Verwalter zu erteilende Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum an sich gezogen und beschlossen, sie zu verweigern, sind sie und nicht der Verwalter für die Klage auf Erteilung der Zustimmung passivlegitimiert. Das gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung in der Form einer Anweisung an den Verwalter getroffen haben, die Zustimmung zu verweigern (BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 166/10; OLG Köln, Beschluss v. 6.8.2009, 16 Wx 133/08). Wird durch das Gericht festgestellt, dass die Zustimmung zu Unrecht verweigert wurde, wird der Zustimmungsberechtigte zur Erteilung der Zustimmung verurteilt (BayObLG, Beschluss v. 9.3.1977, 2Z 79/76).

Die Anforderungen des § 12 WEG an den Verwalter sind hoch. Eine Fehleinschätzung der rechtlichen Voraussetzungen kann aber leicht für den Verwalter Schadensersatzansprüche in fünfstelliger Höhe zur Folge haben.

Die Veräußerungszustimmung des WEG-Verwalters 1: Voraussetzungen und Prüfung:

Durch Erwerbsvorgänge und Erbfälle treten regelmäßig neue Personen in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. § 12 WEG gibt der Gemeinschaft die Möglichkeit, in der Gemeinschaftsordnung festzulegen, dass der Erwerb einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Viele Verwalter sind sich im Unklaren, wann die Zustimmung erteilt werden muss und welche Informationen dafür von wem gefordert werden dürfen. Da der Verwalter dabei sowohl gegenüber der Gemeinschaft als auch gegenüber dem Veräußerer auf Schadensersatz haften kann, darf die Zustimmung weder leichtfertig erteilt, noch verweigert werden.

Nicht jeder Eintritt von neuen Eigentümern in die Gemeinschaft bedarf einer Veräußerungszustimmung, sie ist nur erforderlich, wenn die Gemeinschaftsordnung dies z.B. für den Fall der Veräußerung bestimmt. Unter einer Veräußerung versteht man die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden. Nicht zustimmungsbedürftig ist daher ein Eigentumsübergang kraft Gesetzes, z. B. im Wege der Erbfolge gemäß § 1922 BGB (vergl. OLG Karlsruhe vom 25.06.2012 - 14 Wx 30/11 - FGPrax 2012, 246). Dagegen ist der Eigentumserwerb auf Grund einer Zwangsvollstreckung gemäß § 12 Abs.3 zustimmungsbedürftig. Primär zuständig für die Erteilung der Zustimmung ist die Eigentümerversammlung, die darüber durch Beschluss zu entscheiden hat. Zumeist wird in der Teilungserklärung der WEG-Verwalter ermächtigt, die Zustimmung zu erteilen, was aber die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung nicht ausschließt (BGH vom 13.5.2011 - V ZR 166/10 - NJW-RR 2011, 1453). Seit der WEG-Novelle 2007 kann ein in der Gemeinschaftsordnung vereinbartes Zustimmungserfordernis durch Beschluss mit einfacher Mehrheit aufgehoben oder eingeschränkt werden, § 12 Abs.4. Die Begründung einer Veräußerungszustimmung ist aber nur durch eine Vereinbarung, nicht durch Beschluss, möglich.

Voraussetzungen der Veräußerungszustimmung:

Ziel der Veräußerungszustimmung des § 12 WEG ist, dass der Eintritt ungeeigneter Personen in die Gemeinschaft verhindert werden soll. Bei der Beurteilung, ob ein wichtiger Grund zur Versagung der Veräußerungszustimmung gegeben ist, kommt es allein auf die objektiven Eigenschaften des Erwerbers an. (OLG Hamburg vom 28.07.2004 - 2 Wx 92/98 - ZMR 2004, 850). Die Zustimmung kann daher nicht mit der Begründung verweigert, werden, dass der Veräußerer zunächst seine Schulden gegenüber der Gemeinschaft zu tilgen habe (OLG Brandenburg vom 12.01.2009 - 5 Wx 49/07 – ZMR 2009, 703 (705)).

Sowohl die Erteilung der Zustimmung als auch deren Verweigerung muss auf Fakten gestützt werden, die der Verwalter sorgfältig zu prüfen hat. Der Veräußerer ist verpflichtet, dem Verwalter jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu übermitteln oder diesen zu einer Selbstauskunft zu veranlassen; die Erfüllung der Informationspflicht kann zur Vorbedingung für die Erteilung der Zustimmung gemacht werden. (OLG Hamburg vom 28.07.2004 - 2 Wx 92/98 - ZMR 2004, 850; OLG Köln vom 15.03.1996 - 19 U 139/95 - NJW-RR 1997, 336). Falls die Informationen über den Erwerber unzureichend sind, müssen weitere Daten gezielt abgefragt werden. Für den Verwalter folgt diese Pflicht zur Informationsbeschaffung aus dem Verwaltervertrag (KG vom 11.10.1989 – 24 W 4478/88 - ZMR 1990, 68).

Die Gründe zur Versagung der Veräußerungszustimmung müssen erheblich sein, jedoch ist es nicht erforderlich, dass die hohen Voraussetzungen des § 18 zur Entziehung des Wohnungseigentums vorliegen; die Anforderungen nach § 12 Abs.2 sind deutlich geringer (BayObLG vom 31.10.2001 - 2Z BR 37/01 - ZMR 2002, 289; LG Köln vom 19.3.2009 - 29 S 45/08 - ZMR 2009, 552). Ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung liegt vor, wenn vom Erwerber eine gemeinschaftswidrige Gefahr ausgeht, wobei es nicht auf dessen Verschulden ankommt (OLG Frankfurt vom 27.07.2005 - 20 W 493/04 - NZM 2006, 380). In der Person des Erwerbers müssen gewichtige Gründe vorliegen, die befürchten lassen, schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer unzumutbar gefährdet werden (OLG Zweibrücken vom 8.11.2005 - 3 W 142/05 - ZMR 2006, 219). Die Rechtsprechung unterscheidet zwei Fallgruppen, auf die eine Zustimmungsversagung gestützt werden kann, finanzielle Gründe und verhaltensbedingte Gründe:

Finanzielle Versagungsgründe:

Der in der Praxis bedeutsamste Grund für die Versagung der Veräußerungszustimmung ist die mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit des Erwerbers. Dies liegt vor, wenn begründete Zweifel bestenden, dass der Käufer seine finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft ordnungsgemäß erfüllen werde (OLG Köln vom 15.03.1996 - 19 U 139/95 - NJW-RR 1997, 336). Anhaltspunkte dafür bestehen, wenn das nachgewiesene Nettoeinkommen des Erwerbers nicht ausreichend ist, um die aus dem Wohnungseigentum erwachsenen Verpflichtungen zu tragen, wobei Sonderumlagen auf Grund absehbarer Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum aber auch die Kreditrate zur Finanzierung der Wohnung einzubeziehen sind. Das Einkommen naher Angehöriger (Ehegatte, Eltern etc.) ist grundsätzlich nicht anzurechnen, wenn diese nicht mithaften (LG Köln vom 29.02.2000 - 29 T 239/99 – ZMR 2000, 704). Dagegen kann Wert der Wohnung allenfalls berücksichtigt werden, wenn diese weitgehend lastenfrei ist (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 10. Aufl., § 12 WEG, Rn 21). Ist der Erwerber Mieter der zu verkaufenden Wohnung, kann die Versagung der Zustimmung auch auf die Unregelmäßigkeit der Mietzahlungen gestützt werden (OLG Köln vom 15.03.1996 - 19 U 139/95 - NJW-RR 1996, 1296). Gleiches gilt, wenn der Erwerber bereits für eine andere Wohnung in der Gemeinschaft über einen längeren Zeitraum erhebliche unberechtigte Wohngeldrückstände hat auflaufen lassen, es sei denn es bestehen Anhaltspunkte für eine Änderung des Verhaltens (LG Köln vom 19. März 2009 - 29 S 45/08 – ZMR 2009, 552). Nicht ausreichend für eine Zustimmungsversagung ist dagegen, dass der Erwerber nur beschränkt haftet (z.B. GmbH), selbst wenn die Firma ihren Sitz im Ausland hat und eine Rechtsverfolgung dadurch erschwert wäre (OLG Brandenburg vom 12.01.2009 - 5 Wx 49/07 – ZMR 2009, 703).

Verhaltensbedingte Versagungsgründe:

Sofern konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Erwerber Belange der Gemeinschaft im Allgemeinen und den Hausfrieden im Besonderen stören könnte, sollte die Verweigerung der Zustimmung gründlich abgewogen werden. Anders als die finanzielle Leistungsfähigkeit kann ein potentieller Störer selten an Hand objektiver Maßstäbe festgestellt werden. Dennoch hat die Rechtsprechung in einigen wenigen Ausnahmen die Verweigerung der Zustimmung für rechtmäßig erachtet. So entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (vom 31.10.2001, 2 Z BR 37/01, NZM 2002, 255), dass die Zustimmung dann verweigert werden könne, wenn der Erwerber bereits in Haus wohnhaft war und durch ständig provozierendes Verhalten, Ruhestörungen und Streitigkeiten mit den Wohnungseigentümern aufgefallen ist (vergl. auch OLG Frankfurt vom 27.07.2005 - 20 W 493/04 – NZM 2006, 380). Erforderlich sind jedoch erhebliche Übergriffe, wie Tätlichkeiten oder Beleidigungen, eine schlichte Antipathie reicht dagegen nicht aus (OLG Köln vom 6.8.2009 – 16 Wx 133/08 - ZMR 2011, 55). Auch die Durchführung rechtswidriger baulicher Veränderungen kann ein Versagensgrund sein (LG Köln vom 19.3.2009 - 29 S 45/08 – ZMR 2009, 552). Beabsichtigt der Erwerber das Sondereigentum  gemeinschaftsordnungswidrig zu nutzen, z.B. Wohneigentum zu nicht duldungspflichtigen geschäftlichen Zwecken (z.B. wenn nicht hinnehmbare Lärmemissionen wahrscheinlich sind) oder als Bordell, so kann auch dann die Zustimmung verweigert werden (vergl. OLG Frankfurt vom 19.11.1993, 20 W 376/92 – ZMR 1994, 124; OLG Düsseldorf vom 2.10.1996 - 3 Wx 240/96 - ZMR 1997, 88).    

Eine generelle Zustimmungsverweigerung gegenüber bestimmten Gruppen (z.B. Ausländer, Lebenspartnerschaften, kinderreiche Familien etc.) kann weder beschlossen noch vereinbart werden, da ein solcher Ausschluss willkürlich wäre (BayObLG vom 27.3.1984, BReg 2 Z 25/84; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 10. Aufl., § 12 WEG, Rn 47).  Auch wenn sich durch den Eigentumserwerb die Mehrheitsverhältnisse verändern, selbst wenn ein Eigentümer dann alle anderen Eigentümer überstimmen kann, darf die Veräußerungszustimmung nicht verweigert werden; etwas anderes gilt nur dann, wenn eine missbräuchliche Nutzung der Majorität konkret zu erwarten ist (LG Braunschweig vom 21.09.2010 - 6 S 113/10 – ZMR 2011, 159).

Folgen:

Im 2. Teil dieser Veröffentlichung geht es um die Erteilung der Zustimmung durch den Verwalter und die Möglichkeiten des Veräußerers, die Zustimmung zu erzwingen oder Schadensersatz zu fordern.